Poradna

Chystáte se z pronájmu do vlastního? Koupě bytu či domu je velká investice, kterou je nutné dobře promyslet.  V případě investic je vždy potřeba dbát opatrnosti. Pokud s nákupem nebo prodejem nemovitosti váháte a nevíte si rady, využijte tuto realitní poradnu. Zkrátka ale nepřijdou ani ti, kdo si bydlení pouze pronajímají. Některé články či odpovědi na jejich dotazy pomůžou i jim. Pokud nechcete čekat na odpověď, zkuste si projít seznamy dotazů, je pravděpodobné, že podobnou otázku, měl někdo před vámi.

"Dobrý den, rádi bychom se zeptali na následující. Dohodli jsme cenu prodeje zahrady u zdejší realitky na 650.000,-Kč. Po čase jsme zjistili, že by se našli kupující, kteří by zaplatili více. Je možné, abychom u realitky dohodnutou cenu navýšili?
Nemáme zatím s kupujícími podepsanou žádnou smlouvu ani dohodu. Marta a Radim F.

Dobrý den, předně záleží na tom, zda jste s danou realitní kanceláří uzavřela nějakou smlouvu či nikoliv. Pokud nedošlo k uzavření smlouvy, pak je samozřejmě čistě Vaší volbou, na jaké ceně se s makléřem či makléřkou domluvíte a zda a v jakém čase ji následně budete upravovat. Pokud jste však vázaná nějakou smlouvou, pak je třeba se buď domluvit na sepsání dodatku, kde se upraví cena, případně počkat, až uplyne platnost smlouvy a trvat na úpravě ceny. Dalším, možná i jednodušším řešením může být dohoda s realitní kanceláří na upřednostnění Vašeho kupce za vyšší prodejní cenu. Zcela jistě je v zájmu všech zúčastněných aby prodej proběhl co nejdříve a za co nejvyšší cenu."

"Dobrý den, minulý rok jsem si koupila družstevní byt a vzala si hypotéku ve výši 1.300.000,-Kč. Družstvo se emailem zavázalo, že po splnění podmínek převede do roka byt do osobního vlastnictví, a s tím mi byla schválena i hypotéka. Bohužel po roce družstvo nereaguje a vymlouvá se na hypotéku, kterou si družstvo bralo na opravu fasády. Budu v našem malém družstvu zřejmě první, kdo by chtěl byt převést do osobního vlastnictví. Koupila jsem asi předražený byt, kde mi slíbili převod a teď mám jen problémy a nevím si rady. Za každé doporučení budu velmi vděčná. Děkuji Vám, Jana D.

Co se týče převodu bytu z družstevního vlastnictví do osobního, tak tam vždy záleží na stanovách každého bytového družstva, tedy ve Vašem případě je třeba znát, do jaké míry je nynější stav chybou konkrétní osoby (která učinila příslib jménem Družstva), či je to problém družstva jako takového. Například, že dle stanov není převod bytů do osobního vlastnictví prozatím v plánu, a proto osoba, která Vám vydala potvrzení nyní předpokládá, že mailový příslib nic neznamená. Pokud byl daný emailový příslib od družstva pro banku dostačující aby Vám poskytla tak vysokou částku na financování daného bytu, zcela jistě to nebyla náhoda a dá se tedy považovat potvrzení družstva jako závazné stanovisko. Jelikož neznám konkrétní znění daného e-mailu, tak blíže nemohu posoudit, nicméně bude nutno nyní na toto navázat a zahájit písemnou výzvou družstvo k součinnosti při převodu bytu do osobního vlastnictví v souladu se zaslaným e-mailovým příslibem. Pokud by na tuto výzvu nebylo nikterak zareagováno, zvažoval bych podání žaloby. Pro tento účel by již bylo třeba postupovat v součinnosti s advokátem, abyste předešla případným procesním chybám. Nicméně pokud bylo vyjádření Družstva pro banku akceptovatelným, zcela jistě splňovalo veškeré náležitosti, na základě kterých byste si měla převod bytu do osobního vlastnictví nyní prosadit."

"Dobrý den, ráda bych se zeptala, zda v případě prodeje nemovitosti (nebo jejího podílu) mezi sourozenci je povinnost platit 4 % daň z nabytí nemovitosti, nebo je to osvobozeno od platby této daně? Řešíme vyrovnání se sestrou a pokud by existovala nějaká možnost jak tuto daň neplatit, rádi bychom ji využili. Děkuji Martina S.

Pokud máte v plánu učinit převod nemovitosti mezi sourozenci za účelem vyrovnání, tak nejlepší formou je provést tento převod formou darování. Budete tak totiž osvobozeni jak od daně z nabytí nemovitosti (tu je nutné odvést pouze v případě úplatného nabytí vlastnického práva k nemovité věci, tedy při koupi), tak i od daně darovací, respektive daně z příjmu z takového daru, protože se jedná o dar v tzv. vedlejší linii. Konkrétně tyto náležitosti řeší § 10 odst. 3 písm. c) Zákona o daních z příjmů."

„„Dobrý den, chtěla bych si pronajmout byt v Hranicích. Mám ale podezření, že majitel je zadlužený, už máme tuhle informaci vlastně i potvrzenou. Je ohrožený můj majetek, kdybych bydlela v domě, kam by mohl přijít možná i exekutor? Můžu se nějak chránit? Nebo snad řešit k pronájmu jiný byt? Děkuji za odpověď, Martina S.

Dovoluji si vám doporučit vyhledat k pronájmu jiný byt. Zaprvé může dojít k tomu, že exekutor bude nemovitost dlužníka prodávat a vy se budete muset stejně vystěhovat, za druhé pokud bude mít exekutor důvodné podezření, že dlužník v nemovitosti i sám bydlí, může přijít a zabavit případně i váš majetek. Prokazování vlastnictví může pro vás být zbytečnou komplikací, kterou díky pronájmu bytu u bezproblémového vlastníka nebudete muset absolvovat.“

„Dobrý den, v březnu jsme se rozhodli ke koupi domu, kdy financování máme zajištěno prostřednictvím úvěru u stavební spořitelny a zbývající část prostřednictvím hypotečního úvěru od banky. 200 tisíc korun bylo už posláno majiteli na účet, 200 tisíc bude muset být zaplaceno aby mohla byt čerpaná hypotéka. Ale když se mělo teď dělat čerpání, byla potřeba doložit znalecký posudek pro banku a po jeho vypracování se zjistilo, že kupní cena je uměle velmi navýšená a že nemovitost má ve skutečnosti úplně jinou hodnotu. Z mého pohledu došlo ze strany majitele k přemrštění ceny, kvůli kterému není možné čerpat hypotéku. Navíc už jsme zaplatili 200 tisíc majiteli. Chci se zeptat jestli máme nárok na odstoupení od záměru koupě a navrácení uvedených financí. Děkuji, Radmila F.

Dobrý den, výši kupní ceny nemovitosti neurčuje tržní odhad pro banku (ta se ujišťuje touto cestou o dostatečném zajištění poskytnutých financí), ale dohoda mezi smluvními stranami. To že je kupní cena vyšší než tržní cena zjištěná znalcem pro Vás bohužel zřejmě nebude dostatečným důvodem pro obhájení Vašeho záměru odstoupení od koupě nemovitosti (pokud jste ovšem nebyli takto předem dohodnuti). Nepíšete bohužel na základě jakého dokumentu či jakých podmínek dohody bylo prodávajícímu již vyplaceno Vámi zmiňovaných 200tisíc korun českých. Standardní a bezpečný postup je totiž nejprve zajistit financování a až poté se pouštět do uzavíraní dohod. Kdyby byl tento postup dodržen, na skutečnost, že je tržní cena nemovitosti nižší, byste tak přišli dříve než budou vyplaceny jakékoli finance prodávajícímu. Navíc se jakákoli výplata financí prodávajícímu nedoporučuje před dokončením přepisu vlastnického práva k nemovitosti.  Protože jsou Vámi předložené informace k doporučení závěru nedostačující, dovolím si doporučit oslovit advokáta, který Vám po přezkoumání podrobností navrhne nejvýhodnější řešení."

„Dobrý den, kupujeme byt v Hranicích. Prodali jsme náš tří pokojový byt a chtěli koupit menší, s nižšími měsíčními náklady. Zamluvili jsme si malý byt v osobním vlastnictví bez balkonu a vypadalo to, že bude je podle plánu. Při obhlídce bytu náš prodávající informovali, že platí necelé tři tisíce měsíčně. To je pro nás docela velká úspora, protože v našem větším bytě jsme platili přes pět tisíc. Pár dnů zpátky jsme ale zjistili, že sousedka v domě, v patře nad námi vybraném bytě platí přes čtyři tisíce. Když jsme se pokoušeli zjistit, co všechno bylo v částkách o které nás prodávající informovali, chyběly tam platby za elektřinu a plyn. Protože je v bytě vlastní topení plynovým kotlem, náklady se tak zvýšily o téměř dva tisíce. Pro nás to znamená, že byt asi nekoupíme, protože by pro nás byla úspora skoro nulová. Co všechno je zahrnuto běžně v platbách a nemělo by se informovat o celkových nákladech, včetně energií, které jsou nahlášené na obyvatele bytu? Děkujeme Alena D.?

Náklady na bydlení by se měly samozřejmě inzerovat v celkové výši. Tyto jsou vždy rozděleny na platby vyměřené Společenstvím vlastníků (či družstva, pokud se stará o správu domu) – na provoz domu a správu, případný úklid, vodné, stočné, ústřední topení, teplou vodu, osvětlení spol.prostor, fond oprav, případně splátku úvěru na revitalizaci domu, pokud byl poskytnut. Mimo tyto platby se jedná o energie – elektřinu a plyn, které má na sebe nahlášeny přímo vlastník či obyvatel bytu (občas je to také voda, kdy tato položka již poté není v platbách společenství). Vzhledem k zákonné povinnosti by Vám jako kupujícím tyto platby měly být doloženy, a to tři roky zpětně. Od ledna letošního roku se také vyplatí informovat se o případných nedoplatcích na platbách společenství (postačí o ně prokazatelně požádat – nejlépe písemnou formou), pokud o potvrzení o nedoplatcích nepožádáte a k bytové jednotce se váže případný nedoplatek, tento dluh přechází na Vás jako na kupující.“

„Dobrý den. Koupili jsme dům v Drahotuších, v červenci roku 2013. Ale ke kupní smlouvě jsme nedostali Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) protože nám prodávající tvrdili, že to není potřeba, že to budou stejně rušit. Z tohoto důvodu bývalí majitelé PENB vůbec neudělali a teď ho už vůbec platit nechtějí, máme si ho prý udělat sami.  Zjistili jsme, že je to asi porušení zákona 406 /2000 Sb., resp. 318/2012 Sb., že PENB je povinnou součástí kupní smlouvy. Můžeme žádat o odstoupení od kupní smlouvy pro její neplatnost a požadovat vrácení celé kupní ceny? Předem Vám děkuji za odpověď. Jana S.

Nepředložení PENB při prodeji rozhodně nezpůsobuje neplatnost smlouvy, tudíž důvod pro odstoupení zde nehledejte. Je pravda, že zákonná povinnost předložení průkazu při prodeji nemovitosti platí, rušit se rozhodně v nejbližších době nebude a je tedy nutné se podle ní chovat. PENB Vám měl být majiteli předložen, pokud se tak nestalo, zakládá to možnost Státní energetické inspekci, udělit prodávajícím nemalou pokutu. Zkuste se s majiteli dohodnout na dodatečném vyhotovení – vyhotovení průkazu stojí cca. 5-8.000,- Kč a povinnost jej při prodeji předkládat má samozřejmě prodávající.“